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Cielo infierno. Negocio redondo deuda impagable. Los créditos UVA son otro de los legados de Cambiemos en el que chocan los relatos. En un país donde el acceso a la residencia es un eterno inconveniente irresuelto, la herramienta dejó a centenares de miles de familias convertirse en dueños de una propiedad que aumentó su valor en dólares, a través de un crédito en pesos con cuotas menores a las de un alquiler, cuyo monto se ajustaría al ritmo de la inflación. Mas el optimismo de dos mil diecisiete y el boom de créditos sucumbió tras la tormenta financiera de 2018, que enterró las metas de inflación y la aceleró hasta niveles récord.

Mientras que el acceso al crédito se cerró y se anularon oportunidades para los inquilinos, los deudores de créditos UVA reclaman frente al incremento de las cuotas y la pérdida del poder adquisitivo. Con la inflación y los salarios como variables de fondo este debate, que asimismo involucra al Gobierno y al sistema de finanzas, busca su resultado.

La UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) es una unidad de cuenta cuyo valor se ajusta diariamente según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), a su vez basado en el índice de costos al consumidor (IPC) que elabora el Indec. Con su introducción, el Gobierno anterior buscó producir un nuevo mecanismo de ahorro y crédito, con foco en el sector de la residencia. De este modo, en dos mil dieciseis nacieron los créditos hipotecarios UVA, inspirados en los esquemas aplicados en otros países, como Chile, que ataron el valor nominal de las cuotas a la inflación. De este modo, se bajó el nivel de ingresos mínimo requerido para acceder a un préstamo y poder comprar una residencia.

“Lo que hubo históricamente en el país fue un mercado de créditos a cuota fija en pesos con una tasa de interés fija. Eso tiene su atrayente para el deudor, pues paga un monto al mes que, con alta inflación, en 15 años se vuelve prácticamente nada. Pero, precisamente por eso, el acreedor que te iba a dar el dinero cargaba ese préstamo de intereses y determinaba una cuota inicial muy alta. Eso lo hacía prohibitivo. Hasta dos mil quince, solo podía acceder a un crédito quien estaba en el 5 por ciento de mayor nivel de ingresos del país”, detalla el economista Federico González Rouco, quien trabajó en la Jefatura de Gabinete a lo largo de la gestión de Cambiemos y participó en el diseño del sistema UVA.

“Con el lanzamiento de la herramienta se quebró el piso de ingresos requeridos y pudo acceder a un préstamo hipotecario quien estaba en el 25 por ciento de mayores ingresos. Prosiguió siendo una herramienta bastante elitista, mas abrió ocasiones de acceso a la vivienda a quienes no habrían podido hacerlo”, agrega el economista.

En una simulación realizada por el Banco Central en el mes de marzo de dos mil dieciseis, el ingreso mensual requerido para percibir dólares americanos 1 millón en un crédito hipotecario a quince años era un 58 por cien menor en el caso de los UVA, en comparación con el sistema de tasa fija. A su vez, la cuota inicial en el nuevo modelo también era un 61 por ciento más baja.

De esta forma, la introducción de la UVA motorizó la demanda de créditos hipotecarios en pesos. Los registros del Banco Central muestran que el total de préstamos concedidos medró un 245 por ciento entre mayo de 2016 y ese mes de dos mil dieciocho. “En la Argentina, el crédito al sector privado es menos del diez por cien del PBI, mientras que en Brasil ese índice es el doble y en los U.S.A. llega al cien por ciento . La UVA se pensó para desarrollar el mercado, por el hecho de que daba rentabilidad a los bancos y al ahorrista le dejaba acceder”, explica Matías Rajnernam, economista jefe de Ecolatina. Según estimaciones de la asesora, el peso de los créditos en la economía se duplicó entre mediados de 2016 y el tercer trimestre de 2018. En conjunto, pasaron de representar cerca de 0,7 por cien del PBI a uno con cinco por ciento en ese plazo.

A diferencia de otros instrumentos financieros, el boom de los créditos UVA no produjo un negocio de particular interés entre los bancos privados. El impulso oficial se trasladó primordialmente a las entidades públicas, que dieron la mayor parte de estos créditos, con tasas más bajas. Según datos del Banco Central pertinentes a noviembre de 2019, un 73 por ciento de estos préstamos dirigidos a personas fueron dados por bancos estatales (Nación, Provincia de Buenos Aires y Urbe, eminentemente). Luego, con participaciones menores, se sitúan las entidades privadas nacionales (dieciseis por cien ) y las de capital extranjero (11 por ciento ).

La expansión de los créditos UVA se sostuvo en el mejor pasaje económico de la gestión de Mauricio Macri. En dos mil diecisiete, los sueldos le ganaban a la inflación y miles de familias se transformaron en dueñas a través de un crédito cuya cuota mensual era de un monto inferior equivalente al del alquiler de una vivienda de similares peculiaridades. Pero la depreciación que comenzó en el mes de abril de dos mil dieciocho cambió el escenario y pulverizó las metas de inflación diagramadas por las autoridades del BCRA. La suba de costes llegó en dos mil diecinueve a su nivel más alto desde mil novecientos noventa y uno, la economía se contrajo y los sueldos volvieron a perder poder adquisitivo, en una dinámica que afectó al consumo de las familias, al empleo y a la ecuación mensual de quienes tomaron un crédito UVA.

“Lo que aportaron los UVA fue que te dejaban adquirir un importe mayor con una tasa baja. Pero la otra cara fue la indexación. Las condiciones macro bajo las que fueron promocionados estos préstamos cambiaron radicalmente desde 2018. La inflación se fue por las nubes, los sueldos no acompañaron y ahí empezó el desajuste”, afirma el letrado Marcelo Mercere, quien tomó un crédito UVA en dos mil diecisiete y es uno de los referentes de Hipotecados UVA Autoconvocados. El grupo concentra a deudores que reclaman por el impacto de la inflación en el valor de sus cuotas. Al aumentarse en pesos, la UVA asimismo eleva nominalmente el capital adeudado. Lo mismo ocurre con el valor de las propiedades, que están valoradas en dólares y suben en pesos al ritmo de la depreciación.

Más allá de la preocupación de los deudores por su situación financiera, los números oficiales no muestran de momento un riesgo generalizado de incumplimiento de pago en el conjunto de hipotecas UVA que amenace la sustentabilidad del sistema de finanzas. Según se desprende del último informe del Banco Central, la mora en estos créditos fue en el mes de noviembre de 0,6 por ciento (había sido de 0,5 por cien en el mes de octubre): de un total estimado de ciento tres mil seiscientos nueve préstamos en el sistema, solo setecientos ochenta y uno estaban en situación irregular. Por otro lado, la mora se mantuvo más elevada en los préstamos hipotecarios que no indexan con la UVA (0,8 por cien ).

El combo de inflación, devaluación y suba de las tasas terminó con la alegría por las operaciones en UVA y prácticamente no hubo nuevos créditos. Muchos endeudados, al ver incrementado el peso de la cuota sobre sus ingresos, pudieron activar las cláusulas de cobertura previstas; eso les dejó extender la duración del préstamo.

“En ese contexto cayó el salario real de los trabajadores formales, que son los que mayoritariamente accedieron a estos créditos. Las cuotas se ajustaron por inflación y también subieron mucho las tarifas, que son bienes inelásticos que no se pueden dejar de consumir si bien su precio suba”, explica Rajnerman, en referencia al impacto de la crisis económica en las familias. Eso afectó asimismo al común de los argentinos, con subas por encima del promedio en rubros de primera necesidad, como alimentos la salud.

La problemática abrió un discute en torno a los perjuicios las ventajas percibidos por quienes tomaron un crédito UVA. Desde el conjunto Hipotecados UVA reclaman por el “sobreendeudamiento” y culpan a la administración precedente por la disparada de la inflación que elevó el monto de las cuotas en una proporción mayor a la mejora nominal de sus ingresos.

Otros estiman que se trató de una decisión ventajosa. “Quienes sacaron un crédito UVA en estos años hicieron un gran negocio”, opina Germán Gómez Picasso, creador de Reporte Inmobiliario. “Si se compararan con aquel instante, hoy no podrían adquirir la residencia por el hecho de que no podrían acceder a un crédito hipotecario. Los ingresos quedaron lejísimos de los costes de las propiedades, pues con la devaluación su valor en pesos se multiplicó por 4. Quien ya tiene un crédito tiene una cuota en pesos mas es dueño, y su residencia vale considerablemente más. Si la vendiesen, podrían anular el crédito y quedarse con plata en el bolsillo”, agrega.

Medido en dólares estadounidenses, el coste promedio del metro cuadrado de los departamentos usados en Buenos Aires amontonó entre 2015 y 2019 una suba de diecinueve por cien , aun con la baja de cuatro por cien del último año, cuando la demanda se cayó. Por la devaluación, el valor en pesos de esa residencia se incrementó más de 4 veces.

“En comparación con los inquilinos, quienes pudieron sacar un crédito UVA están en situación muy provechos pues son dueños. Hoy, quien arrienda no puede acceder a un crédito y, si bien la cuota de una hipoteca puede estar sobre el valor del alquiler, no encaran la problemática de que, al momento del vencimiento, no se sabe qué ajuste de coste se va a aplicar en el nuevo contrato”, plantea Gómez Picasso. Conforme datos de Properati, el valor del alquiler promedio en la ciudad de Buenos Aires subió un veinticinco por ciento en dos mil diecinueve, la mitad que la inflación (cincuenta y tres con ocho por ciento ), mientras que la renta en dólares americanos para el propietario está en mínimos históricos.

La devaluación de la jornada posterior a las PASO, que llevó al dólar dólares americanos 45 a $ 60, sacudió cada estante de la macroeconomía argentina. Tras la derrota electoral y en un contexto de aceleración inflacionaria y gran volatilidad, Macri activó de emergencia una serie de medidas paliativas que incluyó a los deudores UVA. En ese instante se decidió congelar hasta el final de dos mil diecinueve el valor de las cuotas para quienes habían recibido un préstamo de hasta 140.000 UVA, una decisión con alcance potencial de unas noventa familias (entre solicitantes tradicionales y beneficiarios del plan Procrear). El presidente Alberto Fernández decidió estirar el congelamiento, en un inicio por este mes.

“No me gusta el congelamiento, pero en ese instante había una sensación de crisis y fue importante hacerlo. Fue una manera de estabilizar y que el pavor no se trasladara al sistema, para pensar mientras una solución”, asevera González Rouco, quien destaca el carácter recesivo de esta medida: con las cuotas congeladas, la brecha se cubre con dinero del Estado. En el primer mes del año, el congelamiento demandó $ 235 millones (serían en torno a dólares americanos 300 millones si la medida se extendiese a febrero). Es un subsidio financiado con fondos públicos, que se destina a familias que al momento de tomar el crédito estaban en el veinticinco por ciento de mayores ingresos del país. El monto equivale a 16.704 jubilaciones mínimas (el día de hoy en $ 14.068) a 85.579 AUH ($ 2746).

Con la inflación aún elevada, el resultado es una incógnita. “Para la economía no es bueno tener familias eternamente endeudadas, por el hecho de que implica que dejan de consumir”, afirma Rajnerman. En la ley de urgencia, el Gobierno encomendó al Banco Central examinar la problemática de los UVA para buscar mecanismos que “mitiguen los efectos negativos”, con un criterio de “esmero compartido entre acreedor y deudor”.

En el debate presidencial Macri había mencionado la idea de cambiar el índice de ajuste por la alteración de los salarios, algo que rechazan los Hipotecados UVA. “Si este Gobierno cumple y los salarios suben más que la inflación, va a finalizar resultando más nocivo”, afirma Mercere. Desde Hipotecados UVA piden “salir de la indexación” y también ir al “modelo tradicional, donde haya previsibilidad sobre el capital adeudado”.

Para Rajnerman, la alteración según sueldos sería una salida viable que ataría “la evolución de los créditos a la fortuna de los endeudados”. “No se puede ganar siempre y en todo momento. Con el ajuste por salarios, ambas partes se hacen socias en las pérdidas, y si el sueldo real medra, como pasó en dos mil diecisiete, no está mal que se pueda pagar un poco más”, añade el economista de Ecolatina.

Por su lado, González Rouco plantea la introducción de un fondo compensatorio, cuyos recursos partan de un plus cargado a nuevos créditos y se capitalice en el mercado. “Dejaría que el deudor pague según la alteración de salarios más un margen y, pasado ese monto, el pago al acreedor se cubra con dinero del fondo, y al contrario”.

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Post Author: Juan González

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