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Las condiciones de las hipotecas han variado mucho desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. Un hipotecado en dos mil dos no va a pagar lo mismo que uno que firmó su préstamo en dos mil doce. Una de las mejores fórmulas para progresar las condiciones de tu hipoteca es la subrogación hipotecaria. Con ella vas a poder mudar de banco y abonar menos por la hipoteca.

Qué es la subrogación hipotecaria

La subrogación de la hipoteca es un género de novación hipotecaria que deja efectuar cambios en el préstamo firmado con la entidad. La Real Academia Española define subrogar como “sustituir o bien poner a alguien o bien algo en vez de otra persona o bien cosa”. Aplicado a una hipoteca esto pasa por cambiar ciertos titulares (deudor o bien acreedor) o bien cambiar el bien hipotecado. La segunda opción es la menos frecuente y se utilizaría para sostener las condiciones del préstamo cuando cambias de casa y en estos casos los bancos ya cuentan con producto propio la hipoteca puente.

A alterar los intervinientes en un préstamo hipotecario se le llama subrogación personal y subjetiva. Este cambio puede afectar al deudor (quien contrata el préstamo) o bien al acreedor (el banco). En otras palabras, con una subrogación hipotecaria puedes mudar el titular de la hipoteca o bien mudar del banco la h

Subrogación del deudor: mudar la hipoteca de dueño

La subrogación de deudor se emplea al adquirir una residencia. Con ella el comprador reemplaza al vendedor en el préstamo hipotecario, de forma que se transforma en el titular de la hipoteca.

El cambio del titular de hipoteca favorece al vendedor de la casa y asimismo al comprador. El primero va a poder ‘deshacerse’ del préstamo sin abonar los gastos de cancelación adelantada ni la cancelación registral de la hipoteca.

Por su parte, los beneficios de la subrogación de deudor para el comprador pasan por:

  • Acceder a un préstamo en mejores condiciones, especialmente si la hipoteca se firmó hace ya tiempo. Con una subrogación de hipoteca de vendedor a comprador puedes ahorrar mucho si examinas bien cuál es la oferta del mercado.
  • Menores costos de constitución. Una subrogación de deudor es más económico que abrir una nueva hipoteca. Acá puedes ver qué coste tiene una hipoteca.

Por eso, uno de los pasos clave ya antes de adquirir una casa es consultar por la hipoteca. En el precedente link puede ver el resto.

Subrogación de entidad: mudar de banco la hipoteca

Esta es la modalidad más frecuente. La mayor parte de subrogaciones hipotecarias son con cambio de acreedor y procuran lo mismo prosperar las condiciones de la hipoteca.

En una subrogación hipotecaria se van a negociar determinadas condiciones de la hipoteca, mas no todas y cada una. Y es que una cosa es mudar de banco y otra diferente tener una hipoteca cien por ciento nueva y diferente de la que tenías. La ley es flexible y deja ahorrar costos, mas con unos límites. Si deseas algo radicalmente diferente a lo que tienes deberías formar un nuevo préstamo y abonar gastos de cancelación adelantada.

Límites de la subrogación hipotecaria: Qué condiciones de la hipoteca se pueden cambiar

Uno de los inconvenientes de una subrogación de hipoteca es que solo se van a poder mudar ciertas condiciones del préstamo. Concretamente, se van a poder negociar los próximos aspectos.

  • Tipo de interés. Con una subrogación puedes prosperar el género de interés que pagas e inclusive mudarlo. La nueva ley hipotecaria estimula el paso de hipotecas variables a hipotecas de tipo fijo y esta es una forma de hacerlo. Si piensas en mudar acá te damos las claves para tomar tu decisión: ¿Qué es mejor una hipoteca con interés fijo o bien variable?Si precisas una aproximación más veloz no vaciles en emplear la próxima pastilla.

¿Hipoteca a tipo fijo o bien a tipo variable? :

 

  • Plazo de amortización. Si precisas ampliar el plazo de la hipoteca con una subrogación de deudor vas a poder hacerlo. De esta manera vas a poder abonar la hipoteca en más años, si bien asimismo acabarás pagando considerablemente más por tu casa.
  • Comisiones de la hipoteca. La mayor parte de bancos aplica las comisiones máximas que deja la ley para amortización adelantada o bien novación, por poner un ejemplo. Al mudar de banco puedes negociar estas comisiones.
  • Productos vinculados a la hipoteca. La nueva ley hipotecaria pone coto a la vinculación. Ahora estos productos asociados como seguros de vida, seguros para hogar o bien aun planes de pensiones no pueden ser obligatorios y la entidad está siempre y en toda circunstancia obligada a presentar una oferta sin exactamente los mismos. La solución de la banca ha sido utilizar la vinculación para progresar el género de interés. Así, ahora contratar el seguro de vida puede ahorrarte 0,5 puntos porcentuales en el diferencial del préstamo. En este link te damos las claves para valorar estas ofertas.
  • Cláusulas exageradas. Evidentemente, al mudar de banco vas a poder quitar cláusulas suelo y cualquier otra condición desmesurada en tu hipoteca. En verdad, recuerda que cambias de banco la hipoteca para progresar, no para proseguirse igual o bien peor.

El resto de condiciones de la hipoteca van a deber proseguirse igual. Esto desea decir que no vas a poder ampliar la hipoteca o bien incorporar titulares al préstamo. Si deseas hacer eso deberías recurrir a una novación con tu banco o bien firmar un nuevo préstamo tras anular el viejo.

Cuánto cuesta una subrogación

Llevar la hipoteca a otro banco no sale sin coste. Las entidades se resguardan dado este género de situaciones por medio de comisiones. La ley es la responsable de limitar la comisión por subrogación hipotecaria, si bien hay otros gastos auxiliares por mudar de banco el préstamo de la casa.

Esto es lo que que deberás abonar por subrogar la hipoteca para mudar de banco:

Comisión por subrogación de hipotecaria

Esta comisión está regulada legalmente y la nueva ley hipotecaria ha incluido ciertas restricciones más.Como norma la comisión por cambio de banco no va a poder superar el 0,5 por ciento del capital pendiente a lo largo de los primeros cinco años ni el 0,25 por ciento desde el quinto ejercicio.

Si cambias de una hipoteca a tipo variable a una a tipo fijo las comisiones máximas van a ser de un 0,25 por ciento los primeros 3 años y de un 0 por ciento desde ese instante.

En el caso de las hipotecas a tipo fijo que deseen mudar de el tipo que pagan va a haber que sumar la comisión por peligro de género de interés. Esta comisión solo se puede cobrar si la cancelación adelantada o bien la subrogación supone una pérdida eficaz para la entidad. A fin de que lo comprendas mejor, si tu hipoteca es de un dos por ciento y los modelos del mercado de un 1 por ciento , la entidad va a dejar de conseguir dinero y te va a poder penalizar. Esta comisión no se encuentra regulada por ley y fluctúa entre el 0,5 por ciento y el cinco por ciento del capital pendiente de la hipoteca.

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Notaría y gestoría

Hacer una subrogación asimismo incluye gastos de apreciaría de entre el 0,2 por ciento y el 0,5 por ciento del dinero que reste por abonar de la hipoteca. Además de esto, pueden cargarnos gastos de gestoría por un valor de entre doscientos y cuatrocientos euros.

Tasación y registro de la propiedad

El banco al que trasladamos la hipoteca deseará hacer sus cuentas y para esto puede pedir una nueva tasación de la residencia. Este costo no es fijo y depende de la tasadadora y de la entidad, si bien puede elevarse hasta los cuatrocientos euros de forma fácil. Por suerte, no todas y cada una de las entidades lo cobran.

Por último, asimismo va a ser preciso efectuar el cambio de hipoteca en el Registro de la Propiedad. Esta operación no acostumbra a superar los cien euros.

Impuestos por la subrogación hipotecaria

La subrogación hipotecaria no lleva aparejada el pago de impuestos. En verdad, esta es una de sus ventajas sobre la constitución de una hipoteca. Al mudar de hipoteca te vas a olvidar del Impuesto sobre el Valor Añadido y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en tanto que no adquieres ningún bien.

Sólo habría que abonar impuestos si extensas capital, algo que solo puede hacerse con una novación y no a través de una subrogación. En un caso así habría que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que está cedido a las comunidades autónomas.

¿Compensa mudar la hipoteca de banco?

La subrogación es solo una de las fórmulas para prosperar la hipoteca, mas no es la única. Otra opción alternativa sería buscar una novación con el banco a fin de que cambie las condiciones. En este punto amagar con el cambio puede asistir a lograrlo. En el apartado de de qué manera efectuar una subrogación comprenderás mejor por qué razón.

Como norma a fin de que la subrogación valga la pena habrías de ser capaz de recobrar el dinero que te costó. Además de esto, lo idóneo es que logres amortizar ese costo a lo largo de los primeros 3 años como máximo. Para hacer el cálculo solo debes sumar los costos que terminas de ver y utilizar un comparador de hipotecas para descubrir cuánto te ahorrarías por el pago de intereses en el nuevo banco. Si el saldo es conveniente, adelante.

Por supuesto, si existe alguna cláusula exagerada que tu banco se niega a mudar, tienes una hipoteca multidivisa o bien referida a un índice como el IRPH, asimismo merecerá la pena mudar de banco.

¿Es mejor subrogar o bien anular la hipoteca?

Esta sería otra alternativa a la novación y la subrogacioń. Esencialmente consiste en anular el préstamo de forma adelantada para firmar uno nuevo. En general prácticamente siempre y en todo momento va a ser más asequible subrogarte que anular la hipoteca para contratar una nueva.

La diferencia entre la subrogación y la cancelación hipotecaria es que con el primero proseguirás teniendo tu hipoteca y evitarás ciertos gastos auxiliares. La comisión por subrogación y de cancelación adelantada del préstamo será exactamente la misma, mas al formar una nueva hipoteca deberás abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la comisión de estudio. A esto deberás sumar la cancelación registral de la vieja hipoteca, que puede sumar otros trescientos euros auxiliares.

Pasos para mudar de banco y subrogar la hipoteca

Ahora que bien sabes exactamente en qué consiste una subrogación, sus ventajas y también inconvenientes y en qué momento compensa, solo resta ver de qué forma mudar la hipoteca de banco. Realmente, el proceso de subrogación hipoteca es considerablemente más fácil de lo que cabría aguardar. Esencialmente vas a poder resolverlo todo en 3 pasos.

Paso 1. Buscar una oferta que mejore tu hipoteca.

La mayoría de entidades dispone de propuestas concretas para estos casos y no todas y cada una se publican claramente. Puedes comenzar por buscar un comparador, mas no te olvides de visitar 2 o bien 3 entidades en persona. En el caso de subrogaciones la oferta acostumbra a ser bastante adaptada.

Para poder cotejar hipotecas de subrogación solicita a tu banco y a la nueva entidad que te faciliten un cuadro de amortización o bien utiliza un simulador hipotecario. De esta manera vas a poder equiparar el ahorro en lo que se refiere al género de interés. No te olvides de consultar tampoco por las condiciones de los productos asociados, por el hecho de que pueden marcar la diferencia.

Paso dos. Firma la oferta vinculante y deja que el banco se encargue

Las ofertas de los bancos tienen un periodo de valía de quince días, si bien lo más frecuente es que desde la entidad te señalen hasta en qué momento van a poder preservar las condiciones. Cuando halles una nueva hipoteca que se ajuste a tu perfil solo debes firmar su oferta vinculante señalando que deseas subrogar tu hipoteca bajo las nuevas condiciones.

Una de las preguntas más frecuentes es si hay que informar al banco donde tienes la hipoteca del cambio. La realidad es que sí, mas generalmente va a ser la nueva entidad quien lo haga. El nuevo banco mandará la oferta que te ha hecho a tu otro banco.

Paso tres. Espera hasta quince días. Tu banco puede igualar la oferta.

Desde el instante en el que el nuevo banco comunique al actual que has firmado se abre un periodo de quince días en el que tu banco actual puede igualar la oferta.Si en ese periodo decantarse por hacerlo, está en su derecho a retenerte.

Del mismo modo que el banco no puede hacer nada si decides irte, tampoco vas a poder oponerte a quedarte si igualan la oferta. En este sentido, puede informar que anula la operación en ese plazo de quince días y después dispondrá de diez días para igualar o bien prosperar las condiciones del préstamo.

Una vez pasado ese periodo de cerca de un mes ya vas a tener una hipoteca con mejores condiciones, hayas o bien no alterado de banco.

Post Author: Juan González

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