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¿Qué es un crédito hipotecario?

La figura del crédito hipotecario es muy antigua, siglo V a. C., seguramente. En esa época, se pagaba el incumplimiento a una deuda con la esclavitud la cárcel. El derecho romano acabó por darle la manera a la figura tal y como la conocemos hoy: un préstamo que se usa para construir, adquirir remodelar un inmueble y que tiene como garantía ese inmueble. Palabras más, palabras menos, mientras se cancela la deuda adquirida, el bien está hipotecado, como garantía de que el préstamo se va a pagar. Al anular la totalidad del crédito, se levantará la hipoteca, puesto que ya no será necesaria; pero si quizá se incumpliera con los pagos, la entidad exigirá el bien inmueble para pagarse la deuda.

¿De qué forma marcha un crédito hipotecario?

Comprar un inmueble con un crédito hipotecario es un negocio claro y transparente para todas y cada una de las partes:

Para el vendedor: el banco le entregará el dinero a quien venda, sea una empresa constructora una persona natural.

Para la entidad financiera: tendrá claridad del monto del negocio y del estado del inmueble que le servirá de garantía. Va a tener como prueba un certificado de garantía.

Para el estado: Va a tener registro de la escritura y de la hipoteca y va a poder realizar cobro de impuestos al predio y renta bien, otorgar beneficios tributarios.

Para el comprador: Tendrá el financiamiento y su propiedad legalizada.

¿Para qué exactamente se puede utilizar un crédito hipotecario?

Con un crédito hipotecario es posible financiar la compra de casa, departamento, bodega, oficina casa de playa. Puede ser nueva, futura utilizada. También, ciertas financieras peruanas prestan para construir, remodelar, ampliar progresar las residencias.

Muchas financieras en El Perú -pueden ser unas 30- ofrecen crédito hipotecario Es un producto de gran importancia en el mundo entero. El negocio inmobiliario es un motor económico esencial por la capacidad de producir empleos.

Requisitos para conseguir un crédito hipotecario

Los requisitos que demandan las entidades financieras en El Perú a los clientes del servicio que desean tomar créditos hipotecarios son afines entre ellos. El banco va a ser un socio” en el negocio. Por eso, requiere información para valorar el negocio. Por poner un ejemplo, solicitará llenar formularios con información tradicional como nombre, dirección, teléfonos, correo. Asimismo, pedirá datos tales como:

Edad: estimará a qué edad se terminará de cancelar el crédito. ¿Va a estar todavía en etapa laboral? ¿Retirado? Normalmente, si tiene entre veinte y 65 años, aprueban. Pero todo depende del género de crédito y el plazo que se elija.

Estado civil y número de hijos: Equivale a decir, ¿cuántas personas firmarán la escritura? ¿Cuántas personas tomarán el crédito? Existen fórmulas jurídicas muy frágiles para resguardar el patrimonio de una familia y la sociedad conyugal y que se tendrán en cuenta para el contenido de la escritura.

Ingresos: pedirá discriminar el término de los ingresos, esto es, cuánto procede de salario, arriendos, renta, acciones, remesas, honorarios, etcétera Los ingresos pueden estar formados por una sola de estas opciones, por múltiples por todas y cada una. El banco verificará si el tomador del crédito dispone de capacidad de pago. Por eso, solicitará documentos para revisar la información: últimas boletas de pago del salario, declaración de renta, perseverancia laboral y/ certificado laboral, perseverancia de dividendos pagados, contrato de arriendo, etcétera Por servirnos de un ejemplo, un empresario va a poder presentar la licencia de funcionamiento y testimonio de constitución. Los depósitos periódicos en una cuenta de ahorros procedentes de remesas, asimismo son aceptadas como una parte de la documentación requerida.

Antigüedad laboral: es importante para determinar la estabilidad de la persona. Un empleado con menos de un año en el cargo, puede tener inconvenientes para la aprobación.

Gastos: el banco realizará un simple ejercicio: Si una persona gana S/1000, podrá destinar como máximo S/450 a pago de préstamos. Asume que el resto se requiere para vivir.

Inmueble: valorará la zona donde está situado, la edad del inmueble, la historia jurídica y solicitará un avalúo.

Monto del crédito solicitado: el banco podrá prestar hasta el noventa por cien del valor comercial del inmueble.

Las decisiones que se toman en un crédito hipotecario

Las resoluciones de un tomador de crédito son varias y todas son esenciales.

1. El inmueble

En el caso de un inmueble de estreno, ¿estará el inmueble independizado?, ¿se trata de un constructor confiable?

En el caso de un inmueble usado, ¿qué afirma sobre el bien el certificado textual de la partida registral? ¿De qué fecha es el certificado? ¿El vendedor es el mismo dueño?

Como ya lo mentamos, para la entidad financiera es requisito que la propiedad tenga un buen historial. El banco te solicitará una copia de los certificados textuales de cada departamento.

2. El monto del crédito a pedir

La operación es parcialmente sencilla.

Para el caso de un bien terminado el valor a pedir es el resultado de una resta:

Valor a pedir = Valor del inmueble – ahorros que se van a dar como inicial

Por lo menos el inicial debe ser el diez por cien del valor del inmueble

Además, se puede incluir un nuevo rubro: si el tomador del crédito está afiliado a una Administradora de Fondos de Pensiones (AFP), va a poder pedir hasta el 25 por ciento de sus ahorros para destinarlos a la adquisición de la vivienda. En caso de usarlos, se va a deber informar a la constructora y a la entidad para iniciar los trámites a tiempo.

Como el banco hace sus cuentas, tu harás un presupuesto de gastos para estimar tu capacidad de endeudamiento, o sea, cuánto podrás abonar de cuota del crédito hipotecario Como se trata, seguramente, de tu primer departamento, y de tu primera experiencia en vivir solo, deberás investigar un poco. Cuánto pagan tus amigos en sus cuentas de servicios públicos, el valor promedio del mantenimiento y el pago de impuestos, son algunos de los gastos más esenciales.

Ingresos mensuales netos – Gastos mensuales – Ahorros = Capacidad de endeudamiento

Esta es, claro, la resolución central. Con qué banco tomar el crédito. Veamos:

Dónde se manejan las cuentas propias: Ser buen usuario ayuda en el proceso de aprobación de un crédito hipotecario Es necesario evaluar el producto que ofrece el banco del que ya eres cliente del servicio y comparar con otros. Siempre y en toda circunstancia puede haber un banco que te ofrezca mejores condiciones.

Publicidad y experiencia de referidos: Seguramente, los amigos y familiares tendrán créditos hipotecarios en diferentes financieras. ¿Cuál tiene la mejor oferta? ¿Cuál brinda el mejor servicio?

En el Perú, cerca de 30 financieras ofrecen productos relacionados con créditos hipotecarios Algunos son muy afines, otros no tanto. Pero como ya vimos anteriormente, es necesario evaluar todas las variables para escoger el mejor negocio de acuerdo con las posibilidades y necesidades de cada comprador.

Variables a analizar para cada opción de crédito hipotecario

Préstamo en soles dólares: la posibilidad de adquirir el préstamo en soles ha aumentado las peticiones de préstamos en los últimos meses. Si tus ingresos son en soles, va a ser mejor solicitar un préstamo en soles. Sin embargo, por las condiciones de nuestra economía, siempre será preciso revisar esta variable.

Periodo del préstamo: el plazo cambia conforme la financiera. Unos autorizan hasta 25 años otros hasta treinta años.

Tasa de interés: cada entidad tiene sus cifras. Cambia conforme con el monto a solicitar, el periodo y las políticas de la entidad.

Valor del seguro de inmueble: ¿Qué sucedería si, por servirnos de un ejemplo, ocurre un incendio y se destroza la casa? Todos y cada uno de los bancos demandan tomar un seguro contra todo peligro (se toma con el banco con un corredor, pero debe tener las condiciones exigidas por la financiera). Si ocurriera algo, la compañía de seguros va a pagar a la financiera la deuda. Es la forma de resguardar la garantía contra todo riesgo.

Valor del seguro de desgravamen: este seguro es también de carácter obligatorio (se toma con el banco con corredor). Es muy conveniente: en caso de muerte invalidez, el seguro se hará cargo de la deuda y liberará a la familia de toda responsabilidad.

Valor de gastos de envío de cuenta mensual: En general, está incorporado al valor de la cuota mensual. Se debe verificar.

Valor de la cuota mensual: es lo que se va a deber abonar al banco mes a mes por el crédito. Incluye capital más intereses y otros gastos como lo seguros y gastos administrativos.

Valor de la cuota doble: Un par de veces por año, en el mes de julio y diciembre, se podrá pagar una cuota doble. Esta resolución se toma desde la solicitud del crédito y se aplica solo si decidiste tomarla.

Estudio de títulos: Es preciso tomar en consideración este gasto. Los bancos examinan los documentos legales de la propiedad para saber si es factible no el negocio. ¿Tiene anotaciones? ¿El bien está libre? ¿Tiene embargos está en proceso de sucesión? En el caso de un inmueble nuevo, el constructor debe entregar una extensa documentación. Cada entidad tiene sus requisitos. Generalmente, entregan una hoja impresa con la lista de documentos requeridos se puede preguntar en sus portales web.

Carta fianza: Cuando se toma un crédito con un banco diferente al que financia la obra, se debe abonar por una carta de fianza. El valor es variable y cada entidad tiene su tarifa.

Período de gracia: Tras desembolsar el préstamo, esto es, pagar al vendedor del inmueble, el banco le concede al comprador un periodo de gracia para empezar a abonar el crédito hipotecario Ciertos productos lo ofrecen.

¿Cuál es la opción mejor?

Las necesidades de cuota inicial y de préstamo cambian dependiendo del valor de cada inmueble. Pero no es tan sencillo percatarse que la capacidad máxima de endeudamiento mensual tiene un encuentre, acotado por el ingreso mensual. En resumen, la cuota hipotecaria no puede superar ese monto.

Además, a mayor periodo, la cuota mensual del préstamo es más baja, más cómoda. Obviamente, el valor final a abonar asimismo será mayor, por el hecho de que van a ser más los intereses. El mejor negocio será el que sea más recomendable para tu estilo de vida y necesidades.

Es evidente que el banco cobre unos intereses por el crédito. Es el valor del dinero en el tiempo y parte fundamental del negocio de los bancos. Mas siempre hay que buscar la mejor opción. Si uno ofrece 13 por cien y el otro el doce con nueve por ciento , hay que hacer cuentas. En diez, quince 30 años, esa pequeña diferencia puede representar mucho dinero.

La cuota mensual funciona así: al abonar la cuota, se amortiza la deuda sobre el primordial (el monto del crédito pedido) y se paga intereses. Al principio del crédito, la cuota tiene un componente mayor de intereses y, en la medida que avanza el tiempo, cada vez será mayor el capital que los intereses.

Gastos relacionados a un crédito hipotecario

En el presupuesto, se deberá incluir el rubro de los gastos legales y otros relacionados al crédito hipotecario Muchas personas suelen asustarse con este dato, no por su valor, sino por no haberlo considerado a tiempo. Veamos:

Gastos de Apreciaría y Registros Públicos: La notaría tiene un cargo fijo, mas el de Registros Públicos es un porcentaje del valor del negocio y del valor de la hipoteca. Se anulan en el instante de la firma de la escritura, proceso que se realiza en la notaría.

Impuesto: Se deberá anular el valor pertinente a Transacciones Financieras (ITF), depende del valor del negocio.

Impuesto de alcabala: Se debe abonar cuando el inmueble es vendido por segunda vez de ahora en adelante. Lo paga el comprador frente a las oficinas de Servicio de Administración Tributaria (SAT). Una vez firmada la minuta de compraventa, se dispone de un mes para anular el tributo sin intereses.

Costo oficial de la tasación: es un valor fijo. El banco lo va a cobrar debitará de la cuenta.

Carta fianza: es un porcentaje sobre el valor del crédito solicitado. Aplica solo cuando se toma el crédito para un inmueble en proyecto y con una entidad diferente a la que financia la obra.

Si quieres enterarte más del tema acerca de ¿Qué es una hipoteca? entonces aprieta en el link para tener mejor información.

Post Author: Juan González

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